İqtisadçı-ekspert Rəşad Həsənov: “Yüksək gəlirli və imkanlı şəxslər ipotekadan ehtiyac üçün yox, biznes və investisiya məqsədi ilə istifadə edirlər. Nəticədə isə ipoteka kasıblar üçün əlçatmaz olur.”
Mənzil sahibi olmaq hər bir vətəndaşın fundamental haqqıdır. Dövlət bu haqqı təmin etmək üçün illərdir ipoteka proqramlarını təbliğ edir. Rəsmi ritorikaya görə, ipoteka almaq sadə və şəffaf prosedurdur: elektron sistemə daxil olursan, gəlirini göstərirsən, bank seçirsən və ipoteka alırsan.
Lakin praktikada bu sistem daha çox əlaqəsi və pulu olanlar üçün işləyir. “Elektron asanlıq” adı altında vətəndaşa sadəcə göz boyayan pəncərə təqdim olunur.O pəncərənin içində isə, ədalətsizlik, korrupsiya və sistemli susqunluq gizlənir. İndi ipoteka almaq istəyənlərin çoxu haqlı sual verir: bu sistem vətəndaş üçündür, yoxsa müəyyən dələduzlar üçün işləyən mexanizmə çevrilib?
Prosedur necə işləməlidir?
İpoteka almaq üçün vətəndaş egov.az portalına daxil olur və “İpoteka və Zəmanət Fondu” bölməsindən müraciət prosesini başlayır. Sistem avtomatik olaraq, vətəndaşın iş yeri, gəliri, sosial statusu və digər məlumatlarını çıxarır. Yalnız mobil nömrə kimi bəzi əlavə detalları daxil etməklə növbəti mərhələyə keçmək mümkündür. Kağız üzərində bu proses olduqca sadə və rahat görünür. Amma iş bank seçiminə çatanda, sistem faktiki olaraq vətəndaşın qarşısında bağlanır.
Bank seçimi və görünməz “divar”
Növbəti mərhələdə sistemdə bankların siyahısı açılır. Lakin bu siyahı, real olaraq, yalnız görüntü üçündür. Çünki dövlət tərəfindən hər banka məhdud ipoteka limiti ayrılır və bu limit bitdikdə bankın qarşısında “X” işarəsi görünür. Yalnız yaşıl işıq varsa, bank seçilə bilər. Məsələn, tutaq ki, Access Banka 1 milyon manat, Bank of Bakuya 2 milyon manat limit ayrılmış ola bilər. Əgər siz şanslısınızsa və yaşıl işıq olan bankı seçə bilmisinizsə, sistem sizə SMS göndərir: “filan tarixdə, filan filialda olun.” Amma real vəziyyət isə tamam fərqlidir. Aylarla sistemə girən vətəndaşlar yalnız “X” işarələri ilə qarşılaşır. Seçim sıfıra bərabərdir. Və belə olan halda başqa bir “mexanizm” işə düşür.
Görünməyən yol: qeyri-rəsmi “seçim açanlar”
Bank seçiminin mümkün olmaması fonunda bəzi şəxslər peyda olur. Özlərini “sistemi bilən adamlar” kimi təqdim edən bu şəxslər, 1500 – 2000 manat qarşılığında vətəndaşın adından sistemə daxil olub seçim “açdıqlarını” bildirirlər. Bu barədə bir vətəndaş prosesi belə izah edir: “İş yoldaşım bu yaxınlarda 2 min manat verib ipoteka seçimi açdırdı. Proses çox sadədir. Həmin adam sistemə girib hansısa üsulla seçim açır. Sonda hər şey qanuni kimi görünür. Halbuki o adamın banklarla əlaqədə olduğu aydındır.”
İddialara görə, bu şəxslər bəzi bank əməkdaşları ilə əlbir şəkildə çalışır. Və artıq bu praktika o qədər adiləşib ki, bank işçilərinin belə bu haldan xəbərdar olduğu deyilir – amma heç kim buna etiraz etmir.
2 min manat ödəmək ipoteka almağa zəmanət vermir
Daha bir yanlış anlayış: seçim etdinsə, güya ipoteka sənindir? Xeyr, bu, sadəcə ilk mərhələdir. Əsl “I” əməliyyatı bundan sonra başlayır. Bank sizdən aşağıdakı sənədləri tələb edir:
- Ailə üzvlərinin məlumatları
- Maaş arayışı
- Bank hesablarından çıxarış
- Kredit tarixçəsi
- Girov qoyulacaq əmlakla bağlı sənədlər
Bu sənədlər toplandıqdan sonra komitəyə təqdim edilir. Komitə isə, hər müraciəti ayrıca araşdırır. Hətta bəzən vətəndaşın çalışdığı iş yerinə zəng edərək. “Bu şəxs sabit işçidirmi?” sualı da verilir. Əgər mənfi cavab alınarsa, vətəndaşa ipoteka verilməyə də bilər. Yəni 2 min manat verib sistemdə seçim etmək, ipoteka almaq üçün heç bir zəmanət yaratmır. Bu isə, sistemin qeyri-rəsmi alverə necə çevrildiyini açıq göstərir.
Limit var, amma vətəndaşa yox
İpoteka limitlərinin “açılacağı” günü gözləyən vətəndaşlar sistem qarşısında gecədən səhərə qədər “növbə” çəkirlər. Amma limit açılan anda, saniyələr içində – bütün bankların seçimləri dolur. Sanki sistem kimlər üçünsə əvvəlcədən ayrılıb. Bu mənzərə bir neçə il əvvəl sosial kirayə evlərində yaşanan xaosu xatırladır. O zaman dövlət müdaxilə etdi, cinayət işi açıldı, məsul şəxslər cəzalandırıldı. İndi isə oxşar ssenari ipoteka sistemində, bir az başqa formada yaşanır.
***
İndi görək bu barədə İqtisadçı-ekspert Rəşad Həsənov nə deyir: “Hazırda bir sıra faktorlar səbəbindən ipoteka krediti üzrə əlçatanlıq aşağı səviyyədədir. Ayrılan limitlər sürətlə tükənir və demək olar ki, ilin böyük hissəsində bankların ipoteka kreditləri üçün limiti olmur. Bu isə ipoteka imkanlarını ciddi şəkildə məhdudlaşdırır. Birincisi, Azərbaycanda əhalinin alıcılıq qabiliyyəti ilə mənzil qiymətləri arasında ciddi disbalans mövcuddur. Bu isə, əhalinin əhəmiyyətli hissəsinin ipoteka imkanlarından istifadə etməklə mənzil sahibi olmasını zəruri edir.
Bundan başqa, son illərdə ipoteka vasitəsilə mənzil əldə edə biləcək sosial qrupların siyahısı genişləndirilib. Məsələn, 5 ildən artıq müəllimlik fəaliyyəti ilə məşğul olan şəxslər bu hüquqa malikdir və onların sayı 300 mindən artıqdır. Eləcə də jurnalistlər bu siyahıya daxil edilib. Bu genişləndirmələr ipoteka üçün müraciət edənlərin sayının artmasına səbəb olub.
Eyni zamanda ipoteka hüququ olan sosial qrupların seçimi və bu kriteriyaların müəyyənləşdirilməsində də nöqsanlar var. Məsələn, xüsusi dövlət qulluğunda çalışanlara bu imkanlar verilir. Halbuki bu kateqoriyaya daxil olanların gəlirləri digər əhali qrupları ilə müqayisədə daha yüksəkdir. Nəticədə, onlar ipotekadan yalnız mənzil şəraitini yaxşılaşdırmaq üçün deyil, bəzən biznes və ya investisiya məqsədilə istifadə edirlər. Bu isə. bazarda qeyri-bərabər imkanlar yaradır.
Düşünürəm ki, gəlir səviyyəsinə görə, ipoteka üçün yuxarı hədd müəyyən edilməlidir. Eyni zamanda, yüksək gəlirli sahələrdə, məsələn, neft və maliyyə sektorlarında rəhbər vəzifələrdə çalışanların ipotekadan istifadəsi məhdudlaşdırılmalıdır. Bu, ipoteka imkanlarının həqiqətən ehtiyacı olanlara çatmasını təmin edə bilər.
Onu da qeyd edək ki, son illərdə daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərin sürətlə artması da ciddi problemdir. Bu ilin yalnız birinci rübündə mənzil qiymətləri ötən ilin eyni dövrü ilə müqayisədə 14% artıb. Bu artım xüsusilə paytaxt və ətraf ərazilərdə daha nəzərəçarpandır. Nəticədə, ipoteka kreditlərinə ehtiyac daha da artır.
Digər bir məsələ isə, özəl kommersiya banklarının verdiyi ipoteka kreditlərinin əlçatanlığıdır. Son dövrlərdə bu kreditlər üzrə faizlər 11–12%-ə yüksəlib və bu da adi güzəştli ipoteka ilə müqayisədə daha bahalı prosesə çevrilib. İnsanlar mümkün qədər kommersiya banklarının ipotekasından qaçmağa çalışırlar.
Eyni zamanda, kommersiya bankları korporativ müştərilərinə kredit vermə prosesini davam etdirsə də, ayrılan limitlərin əksər hissəsi həmin anda silinir. Yəni bu limitlərin çox az hissəsi real vətəndaşların istifadəsinə təqdim olunur.
Bütün sadalanan faktorlar fonunda demək olar ki, Azərbaycanda ipoteka kreditlərinə çıxış imkanları ciddi və məqsədli şəkildə məhdudlaşdırılıb. Bu zaman nəzərə almaq lazımdır ki, ölkəmizdə adam başına düşən yaşayış sahəsinə görə göstəricilər hətta keçmiş SSRİ və Qafqaz ölkələri ilə müqayisədə olduqca aşağıdır. Eyni zamanda, milli dəyərlər baxımından mənzil sahibi olmaq arzusu da daha güclüdür.
Yekun olaraq qeyd etmək olar ki, bu faktlar və çağırışlar fonunda ipoteka kreditlərinə ayrılan vəsaitlərin həcmi olduqca azdır. Nəticədə, bazarda müxtəlif qeyri-qanuni təşəbbüslər, sui-istifadə və korrupsiya hallarının ortaya çıxması riski artır. Bu isə, dövlətin və müvafiq qurumların qarşısında ciddi və təcili həll tələb edən çağırışlar yaradır.”
Nəticə: Sistem kim üçün işləyir?
Rəsmi olaraq şəffaf və elektron təqdim edilən ipoteka sistemi əslində qeyri-rəsmi münasibətlərin, dələduzlarla əlbirliyin və ədalətsizliyin mərkəzinə çevrilib. Limitlərin kimlərə çatdığı, seçimlərin necə “yoxa çıxdığı” və vətəndaşın nəyə görə prosesdən kənarda qaldığı məlum deyil.
Əgər bu pozuntulara qarşı ciddi nəzarət tədbirləri görülməzsə, dövlət tərəfindən yaradılan ipoteka imkanları məqsədindən tamamilə uzaqlaşacaq və sadə vətəndaş üçün mənzilə sahib olmaq əlçatmaz bir xəyala çevriləcək.
Elşad FƏRMANOĞLU
